「居抜き物件の探し方を知りたい」

 

「居抜き物件を選ぶ際の注意点やメリットを知りたい」

 

この記事はこういった悩みをお持ちの方に向けて書いています。

 

やまけんと申します。

 

私やまけんも4年前にキャバクラ店長になりましたが、内装の維持や管理に費用が膨大にかかりますし、ノウハウの無い段階であれこれ揃えてしまったので後々の修正が大変でした。

 

その点居抜き物件は初期費用が安く、既に取り揃えられている居抜き物件は非常におすすめです。

 

ですが実際、居抜き物件ってどうやって探せばいいのかわかりませんよね。

 

先日こういったツイートをしました。

 

これからキャバクラ開業を考えている方は、居抜き物件を選ぶと良いですよ。

スケルトンに比べて圧倒的に費用削減できます。

見つけ方ですが、物件仲介サイトで居抜き物件を探せば大丈夫です。

ただし選ぶ際は、造作の費用や前店舗の評判をしっかり確認するようにしてくださいね。

— やまけん (@yamaken19890209) December 18, 2019

 

キャバクラを開業するときは居抜き物件が安くておすすめです。物件仲介サイトで適した居抜き物件を探してみてください。

 

私が店長をしていた時代に比べて今はインターネットが普及し、居抜き物件を探すときはWebの仲介サイトで希望に合った物件を探すことができるようになりました。

 

今回はそういった面でおすすめの仲介サイトをいくつかご紹介します。

 

また居抜き物件を選ぶ際の注意点や概要についても合わせてご説明させていただきますね。

 

居抜き物件とは？

 

そもそも居抜き物件とは何かご存知でしょうか？

 

居抜き物件とは元々その物件を使用していた店舗が厨房や空調などを残した状態で退店した物件のことを言います。

 

いわゆる中古物件だと思っていただければ大丈夫です。本で例えるとBOOKOFFなどで購入できる中古本のことですね。

 

逆に何も残していない物件のことをスケルトン物件といいます。空調だけなど、一部居抜きの物件もあるので注意深く確認してみてください。

 

【国分町】キャバクラ居抜きテナント！約30坪ワンフロア☆【空テナント】

居抜き物件をサイトから探す！

居抜き物件は基本的に物件サイトから探すことができます。

 

不動産会社に足を運んで確認する方法もありますが、今は物件サイトで十分な情報を得ることができますので、わざわざ足を運ぶ必要はないでしょう。

 

ここではキャバクラの居抜きを探す際におすすめのサイトをご紹介していきますね。

 

物件探さナイト

 

物件探さナイトは、スナックやキャバクラなどのナイトワークを専門とした物件サイトです。

 

やはり同業種の物件まとめサイトから選択していく方が、キャバクラのような特殊な内装においては対応しやすいです。

 

賃料が坪単価まで詳しく記載されており、費用感がとてもわかりやすいのが特徴です。

 

居抜き物件をお探しの方は費用面を気にしている方が多いかと思います。

 

なのでこのように詳しく記載されているのは非常に助かりますね。

 

物件探さナイトの詳細はコチラ

Temposmart

 

Temposmart（テンポスマート）は非常に有名な店舗まとめサイトです。

 

最寄駅や業種ごとにカテゴリー分けされているので自分のニーズにあった物件を即座に見つけることができるのが特徴です。

 

カテゴリー分けされていないと目当ての物件が見つかりづらく、見学の際に多大な手間がかかってしまいます。

 

なのでこのように詳しく分けられているのは非常に助かります。

 

また各物件ごとに閲覧数などが記載されていて、人気の物件が一目でわかるように工夫されているのもポイントですね。

 

Temposmart

居抜き本舗

 

居抜き本舗は居抜きについての基礎知識や、導入の手順などが詳しくまとめられているので開業初心者の方に特におすすめです。

 

やはりはじめのうちは物件の具体的な選び方だったり、手続きの仕方などよくわかりませんよね。

 

なのでこのように詳しくまとめられているのは、非常に助かります。

 

業種も幅広くスケルトン物件も紹介しているので、これから色々見ていきたいという方はチェックしてみてください。

 

居抜き本舗についての詳細はコチラ

居抜き物件だと費用を安くできる？

 

前述したように居抜き物件は設備等が既に揃えられているので、その分費用を抑えることができます。

 

開業のタイミングは設備や備品を取り揃えたり色々と手間がかかってしまうのですが、居抜きの場合は比較的早く営業をスタートできます。

 

その分早く利益につなげることもできるので、その後の挑戦までのリードタイムも短いです。

 

ここでは費用面について解説していきます。

開業資金はどれくらい必要？

この記事を見ていただいている方は「これから開業をしよう！」と考えている方が多いと思うので、開業資金についても説明しておきますね。

 

キャバクラの開業には全体で約1500万は必要と言われています。

 

その中で店舗物件にかかる費用は300〜500万円程度と言われています。

 

• 物件費用…300万〜500万程度
• 内装費…500万程度
• PR費用…300万程度
• 厨房設備費用…100万程度
• 備品費用…100万程度
• 求人コスト…100万程度
• POSシステム導入費用…5万程度
• 風営法申請費用…5万程度

 

お店によって上下しますが、費用面の大雑把な内訳は上記のようになります。

 

歌舞伎町などがイメージしやすいですが、キャバクラは土地単価の高い立地に出店することになるので比較的割高です。

 

費用を抑えたい場合は居抜き物件が良いでしょう。

スケルトンと居抜き物件の費用比較

スケルトンだと内装費や設備の経費が多くかかってしまい、その総額は約500万円ほどと言われています。

 

また遊びに行った方はわかると思いますが、ソファや照明など必要以上に雰囲気を演出しなければならないため非常に高額です。

 

居抜き物件だとそういった内装費を削減できますし、最大０円まで下げることができるので圧倒的に得ですよ。

造作譲渡もある！

造作譲渡とは、退居する店舗が元々店内に取り付けていた内装などを、新店舗のオーナーに別途で売ることをいいます。

 

「一式売ります」といってまとめて扱われることが多く、不用品をわざわざ処分するのも面倒くさいといった理由で売る方が多いです。

 

必要に感じたら買い取ってしまうのも一つの手でしょう。

 

後々困ることになるのでこの際に、改装工事時に必要な図面等はあらかじめ確認しておいてくださいね。

居抜き物件を選ぶメリット

 

居抜き物件というと、中古物件ということで悪いイメージを持つ方もいると思いますが、メリットも多いです。

 

特に経営経験が少ない方は、居抜きの方が安く済むのでおすすめですよ。

 

ここでは具体的なメリットについていくつかご紹介していきます。

初期費用が安い！

なんといっても、初期費用の安さは大きなメリットでしょう。

 

費用面は前述しましたが、スケルトンに比べて内装費が圧倒的に削減されるので営業開始までの時間も短縮されます。

 

N２店舗目の内見。

いい物件に知り合えたけど
スケルトンはやっぱり初期費用が
高くつくよなぁー😂

歌舞伎町、キャバクラの居抜きは
なかなか無いし😂

帰ってお金と相談しよ。 pic.twitter.com/mXpghE5RLo

— 桜井野の花🐣キャバクラ女社長 (@nonoka199148) September 6, 2018

 

ですが、あまりにも格安な物件については「どうしてそんなに安いのか？」と注意深く確認してくださいね。

 

思いもよらないような欠点があるかもしれません。

物件が案外すぐに見つかる

スケルトンに比べて居抜きの方が案外早く見つかります。

 

というのもキャバクラは撤退が多いので、その分居抜きとして売り出す業者も多いんですね。

 

またキャバクラが盛り上がるエリアはある程度固定しているので、ニッチなエリアを選ばなければ結構すぐに見つかるというわけです。

居抜き物件を選ぶデメリット

 

居抜き物件は初期費用も安く早期の営業を行えるため非常に楽ですが、居抜きのデメリットも存在します。

 

やはり安さにはそれなりの理由があるんですね。

 

開業時の物件は慎重に選んでいきましょう。

前のお店が撤退したという何かしらの理由がある

その店舗にもよりますが、“居抜き物件がある”ということは“撤退した理由がある”ということです。

 

撤退するということは何かしらの理由があるということですよね。

 

そして撤退の理由として多いのは、単純にキャバクラ店舗の不景気といったケースです。

 

例えば近くに相席屋などの競合が出店している場合、その立地での営業は難しかったりするんですね。

 

こちらについては実際に見てみないと気づかなかったりするので、必ず目で見て確認してから決めるようにしてください。

こだわりが強い方は色々手間がかかる

やはりスケルトンに比べて自由度が低いです。

 

なので、こだわりが強い方は色々と手間がかかってしまうでしょう。

 

中には居抜きにしたがために解体から設置まで行わなくてはいけなくなり、「逆にその分の費用が多くかかってしまう…」なんてこともあり得ます。

 

なので、物件探しのタイミングで店舗デザイン等もある程度イメージしておくと良いでしょう。

居抜き物件を選ぶ時の注意点！

 

居抜き物件は安くて楽にオープンできますが、注意点もいくつかあります。

 

前述したように、自分のイメージ通りの内装にできなかったりするので、くれぐれも注意してくださいね。

 

ここではそう行った注意点をいくつかご紹介します。

キャバクラはレイアウトが特徴的！

キャバクラの内装はカラオケに近いと言いますが、普通のカラオケであるような物件を選んでしまうとレイアウトにズレが生じてしまうことがあります。

 

なので、基本的には同業種の物件を選ぶと良いでしょう。キャバクラ専門物件サイトなどで探してみてください。

 

また居酒屋みたいに大きな厨房は必要ないので、その点も注意してくださいね。

 

また開業する際は、物件以外にも備品等用意しなければならないので、そちらも合わせて対応するようにしてください。

 

備品について詳しい内容はこちらの記事が参考になるので、合わせて参照ください。

 

前に営業していた店舗の評判が影響する！

居抜きで出店する際は、前の店舗のイメージにも気をつけましょう。

 

特に近所のお客さんだと前の店舗のイメージがすでに染み付いているので、もし何かしらの前科があった場合は要注意です。

 

そういった評判が営業に支障をきたすかもしれません。

 

また、自分たちが思っているほどお客さんは新店舗に関心がないため、きちんと開店を認知させないと前の店舗と間違われてしまうこともあるでしょう。

造作には要注意！

前述しましたが、造作には要注意です。

 

居抜きはテナント（前店舗）が退居するタイミングの設備がそのまま引き継がれることになるので、中には必要無いのに捨てるのが面倒でそのままにしている設備もあるでしょう。

 

特に注意したいのはリース設備です。そのまま引き継がれてしまうので、金利等注意した方が良いでしょう。

 

良かれと思って造作譲渡した設備が実は高金利リースだった…なんてことになりかねません。

 

買い換えるべきものとそのままにしておくべきものをしっかり見極めることが必要になってきますね。

まとめ：キャバクラの居抜き物件は注意深く確認して選びましょう！

今は居抜き物件をwebサイトから簡単に探すことのできる時代です。

 

なので、色々探してみて自分にあった物件を見つけてみてください。

 

もちろん居抜きは安くて楽なのでオススメですが、しっかり確認しないと今回説明したように後悔することになりますよ。

 

じっくり探してみて、お店のコンセプトに適した物件を選んでください

 

ここまで見ていただき、ありがとうございました。